Aquí en la zona costera de Playa Del Carmen, Cancún o la Riviera Maya estamos en la zona restringida. La zona restringida es el territorio desde la costa de México hasta 50 kilómetros (30.5 millas) tierra adentro, o desde la frontera de México con otros países hasta 100 kilómetros (61 millas) de ésta. 

Tras la historia de invasiones, guerras y pérdidas de territorio, se creó el Artículo 27 de la Constitución Mexicana en 1917 para proteger a México de la intervención e invasión extranjera.

Su finalidad era impedir que los intereses extranjeros compraran áreas costeras y fronterizas estratégicas del país. Si bien hoy en día el peligro de un ataque extranjero es mínimo, esta ley sigue siendo un capítulo fundamental de la Constitución Mexicana.

En la actualidad, la zona restringida es meramente un legado de la cultura e historia de México y no una herramienta para impedir la inversión extranjera en México. Para reforzar este mensaje, se creó la Ley de Inversión Extranjera de México (promulgada el 28 de diciembre de 1993) para proteger los derechos de los extranjeros en las zonas restringidas y garantizar la compra/adquisición segura y legal de bienes raíces.

A lo largo de toda la costa del Caribe Mexicano , los extranjeros pueden comprar bienes raíces pero la Ley de la Inversión Extranjera de México les exige que lo hagan por medio de un fideicomiso.

La compra para clientes extranjeros se lleva a cabo mediante un fideicomiso que es básicamente un contrato entre el banco y el comprador extranjero, el cual señala que el banco es el representante legal del comprador en México. El comprador tiene el poder total sobre el contrato y posesión plena de la unidad.

La ley dicta que cualquier propiedad sobre la línea costera (50 kilómetros) en México puede ser adquirida por un extranjero mediante un fideicomiso. Este es un proceso muy simple, cuyo costo el primer año es de $2,500 US aproximadamente y a partir del siguiente año de $520 US anuales aproximadamente. El costo cubre impuestos, honorarios notariales y servicios del banco. Este pago del fideicomiso se hace cuando se escritura la unidad que es cuando se entrega el departamento y se toma posesión del mismo.

Si está familiarizado con los fideicomisos en los Estados Unidos verá que los fideicomisos mexicanos son muy similares. En pocas palabras…el título de propiedad está dado de alta en el registro público. Se estipulará que el banco creó la confianza y que el comprador extranjero es el beneficiario (dueño de la propiedad).

El contrato de fideicomiso se formaliza mediante la emisión de un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El comprador extranjero se designa como beneficiario en el fideicomiso y los derechos de los beneficiarios se registran en el registro público por un Notario Público.

El beneficiario tiene todos los derechos sin restricción como cualquier dueño de la propiedad: puede usar, tener posesión, rentarla, vivir en la propiedad, realizar modificaciones, también tendrá la capacidad para dar instrucciones al banco para hipotecar la propiedad, venderla, transferir los beneficios a otra persona y cualquier otro acto dentro de la ley, que se derive por ser dueño de una propiedad. Si el extranjero vende la propiedad a otro extranjero, puede asignar sus intereses al nuevo comprador.

Esta asignación de derechos debe formalizarse ante un Notario público mexicano, previo al pago de impuestos federales y locales que se derivan de la transferencia de los derechos del beneficiario. El propietario extranjero tendrá la obligación de pagar los derechos de la tierra, por ejemplo: el pago anual del impuesto predial, las cuotas de mantenimiento del condominio, el agua, la electricidad, la cuota anual de Fideicomiso, etc.

Normalmente un fideicomiso se establece por 50 años y se puede renovar por 50 años adicionales.

De hecho, los fideicomisos se pueden renovar en cualquier momento por medio de una solicitud.

Otra creencia errónea e inquietud es que después de 50 años las propiedades en el fideicomiso pasan a las autoridades, lo cual no es cierto.

Sí. El banco mexicano tiene una responsabilidad como fiduciario de actuar para bien del beneficiario… bajo pena de ley. El banco simplemente conservará las escrituras de la propiedad en su nombre (o de sus beneficiarios). Usted como beneficiario tiene los derechos de propiedad de la misma. Puede vender, arrendar, rentar, construir o hacer cualquier otra cosa que un propietario legal de una propiedad en México puede hacer (obviamente, debe obedecer las normativas de construcción y zonificación).

Muchos bancos estadounidenses e internacionales grandes y respetables como GE Capital, ScotiaBank y Santander Serfin, entre otros, han sido y siguen siendo los grandes jugadores en los fideicomisos en México

¿Qué hace un Notario? Hemos escuchado que deberemos usar uno.
El Notario Público juega un papel importante en la compra-venta de bienes raíces, mucho más importante que en la mayoría de los países. El gobernador del estado designa al notario público como responsable en la ejecución de varios aspectos clave de la transacción, como la autenticación de documentos legales, la búsqueda de títulos de propiedad y escrituras (para gravámenes u otros asuntos legales y financieros), recaudación de impuestos, revisiones de permisos de construcción (si es pertinente), cálculo de impuestos sobre las plusvalías, etc.

El notario básicamente es responsable de ratificar las transacciones de bienes raíces; por lo tanto, si la transacción de la propiedad se lleva a cabo sin un notario y no se asienta en el registro público, entonces es inválida, colocando al comprador en una posición donde él o ella puede perder la propiedad sin recurso legal.

Sí. El banco mexicano tiene una responsabilidad como fiduciario de actuar para bien del beneficiario… bajo pena de ley. El banco simplemente conservará las escrituras de la propiedad en su nombre (o de sus beneficiarios). Usted como beneficiario tiene los derechos de propiedad de la misma. Puede vender, arrendar, rentar, construir o hacer cualquier otra cosa que un propietario legal de una propiedad en México puede hacer (obviamente, debe obedecer las normativas de construcción y zonificación).

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El notario básicamente es responsable de ratificar las transacciones de bienes raíces; por lo tanto, si la transacción de la propiedad se lleva a cabo sin un notario y no se asienta en el registro público, entonces es inválida, colocando al comprador en una posición donde él o ella puede perder la propiedad sin recurso legal.